前言
年山东省GDP达到.6亿，增长8.7%
年河南省GDP达到.38亿，增长8.9%
山东省GDP规模是河南省的1.7倍左右。
青岛市GDP总量是亿，郑州市GDP总量是亿，烟台市GDP是亿，济南市GDP总量是亿。郑州的经济比烟台、济南强一些，但跟青岛还是差了不少。
青岛市区人口万，人均GDP14.46万；郑州市区人口约万，人均GDP9.3万。青岛市年10月底存款余额亿，郑州是.6亿，明显比郑州富裕的青岛地产已经进入改善型市场，它给郑州买房者和投资客们带来什么样的启发和思考呢？
壹年1-10月，青岛房地产市场数据和郑州比较
青岛1-10月，共销售万平米，均价.8元/平；
郑州1-10月，共销售.37万平米，均价元/平。
在此数据比较中，青岛的黄岛等地拉低了均价，如果除去黄岛，青岛新房价格应高于郑州，郑州销售面积比青岛销售面积多.37万平方米。
青岛1-9月二手房共销售4万套，均价元/平米，郑州1-9月份共销售二手房5.6万套，均价元/平米。
青岛二手房成交均价比郑州高，但销售数量远不及郑州，1-9月份9个月比郑州少卖二手房1.6万套。
贰青岛当地老百姓选房区域的喜好排名
市南区崂山区市北区李沧区黄岛区
市南区是青岛沿海一带最早发展起来的区，有点像郑州金水区，只是青岛市政府后来也一直没下大力气打造起像类似郑东新区的地方，所以市南区房价最贵，在售项目基本都是处理尾盘，均价过3万/平米，市场主要以二手房为主，新房基本没有。
崂山区是在市南区以后发展起来的一个沿海东部区域，位置稍好的豪宅单价也在3万/平米以上。
市北区是青岛目前新房二手房成交量都比较大的区域，该区域好点的新房售价在1.8万-2.3万/平米。
李沧区是青岛目前新房成交量较大的区域，该区域好点的新房售价1.4万-2万/平米。
黄岛目前是本地人自住选择较少的区域，投资客较多，外地人较多。
叁青岛房地产与郑州房地产的不同之处
1、青岛房地产库存大于郑州
青岛年初尚有去库存时间达15个月，而郑州年初去库存时间只有7个多月，也就是本轮市场启动时，青岛市场库存比郑州库存要大；
2、青岛市人口净流入速度比郑州慢
青岛市近几年人口净流入速度是每年7-8万人左右，而郑州人口净流入速度则是每天30万人次左右。
山东是典型的双中心大省份，在省内青岛市经济中心，而济南则是文化、政治中心，另外山东经济发展较均衡，目前烟台、潍坊、威海、临沂等地市经济发展都比较强，明显高过河南地级市。加之，青岛所处的山东半岛郊县经济强劲，环境好，所以郊县人往青岛迁移的欲望并不强。
3、青岛周围郊县的房价依然上涨，这一点和郑州不同
郑州周边房价上涨的郊县有中牟、荥阳等，新密、登封、巩义等地则房价下跌。中牟和荥阳市受益郑州东移西扩，而青岛郊县普遍房价上涨主要是当地经济发展好，并且受益，城际铁路发达。山东半岛新开通城际铁路几乎把潍坊、青岛、烟台、威海的郊县都连接起来了。
4、青岛房地产刚需盘涨得慢，郑州刚需盘涨得快
青岛由于人口净流入速度慢，所以本轮刚需盘基本从元/平涨到元/平左右，不像郑州刚需盘从元/平涨至-元/平。
5、青岛没有大规模运动式城中村拆迁
青岛在浮山后，在崂山等依然有不少城中村与高档小区隔路相望，似乎谁也没有影响谁，青岛城中村大多是平房，不想郑州城中村都是高楼，所以影响并不大。
6、青岛的住房租金并不像郑州这么高
在崂山区中级人民法院旁，一处临海的非常好的多层小区，二楼平大两房，租金仅为3.2万/年，这在郑州无论如何也租不到的，这个区域可是类似郑东新区的高档社区，二手房价格约2.3万/平。
此现象说明，郑州投资房产出租比青岛划算不少，郑州单价2.3万/平的东区或者金水区二手房平米，达到青岛这样室内装修水平的起码在元/月左右。
也由此看到，郑州人口的净流入速度，城中村拆迁是推高郑州房价和租金最重要因素。
7、青岛二手房上涨速度比郑州慢
二哥年在崂山区浮山前卖了天泰馥香谷的房子，当时购买价格是4元/平米，当时郑州的鑫苑名家是元/平，目前2万/平米，目前馥香谷二手房售价2.3万/平米左右。
侄子年年底在市南区南京路小学旁买了一栋二手房，当时单价1.8万/平米，目前二手房均价2.1万/平，这个涨幅也低于郑州二手房涨幅。
8、青岛改善型住宅涨幅和销售比郑州好
在青岛的青岛啤酒开发的颐山源墅从开盘价2万涨至目前3.5万/平，容积率1.2，依山傍海，好过郑州北龙湖。
同样在本区的海德堡小区容积率1.3，依山面海，小高层单价从年初2.2万/平，涨至目前3.2万/平，已无房。
青岛改善型住宅和郑州比，环境上更好，性价比更高。
同样绿城玫瑰园多万一套别墅卖得不错，目前也清盘。
青岛颐山源墅实景图
青岛颐山源墅沙盘实景图
海德堡沙盘图
海德堡沙盘实景图
绿城玫瑰园区位示意图
绿城玫瑰园区实拍图
9、青岛改善型与刚需盘之间的价差比郑州大
青岛改善型小区比如四房均价2万/平，三房均价一般是1.8万/平，两房均价则是1.6万/平，这个价差比郑州大，青岛的同一区，价差比大，这给郑州人民买房带来参考。
10、青岛二手房市场最受欢迎的是平左右的大三房，单价也最高。
青岛二手房市场最受欢迎的是平大三房，单价比两房贵元/平。在同一个小区中，比如平房两房，仅需要2万/平，而平米的三房单价2.2万-2.3万/平。
青岛三房价格高明显受益于二胎政策的放开，青岛计划生育比郑州严重很多。
11、青岛购房落户政策和郑州不同
青岛购房落户政策是满平米，并且是一次性付清可以落户，如果按揭，那么何时还完贷款，何时户口迁入。
郑州没有这个要求，入户政策宽松。
12、青岛教育优于郑州
郑州中小学初级教师月薪元，中级元，高级元左右，而青岛中小学教师的月薪要比郑州高出了很多，初级月薪元，中级元，高级元左右。
高等教育方面，青岛也优于郑州。青岛有中国海洋大学、山东大学（青岛校区）都是、高校，中国石油大学是高校，相比之下，郑州大学是郑州唯一的高校。目前青岛全市高校数量近40所，郑州高校总数有50多所，数量超过青岛。
“十二五”期间，山东大学青岛校区、北京外国语大学、对外贸易经济大学、上海财经大学等14所国内高校纷纷落户青岛，有力提高了青岛高等教育服务的地方的实力。
肆青岛房地产和郑州相同的地方
1、学区房同样受追捧
在青岛市南区好学区房同样也是3万/平米左右，这个价格和郑州类似，并且销售不错。
2、地铁房涨幅大
青岛地铁修建速度没有郑州快，目前只有一条线马上要运行，但靠近地铁的涨幅很大，跟郑州类似。
3、青岛的CEO盘也有，但是数量较少
青岛绿城深蓝中心单价9万-16万/平，像这样高价盘非常少，也不是青岛本人消费对象。郑州建业天筑、上和院、瀚海晴宇、迎宾路3号、东望、兰乔圣菲等高端盘比青岛多。
4、青岛的规划新区和郑州一样房价涨得快
青岛红岛新区是青岛规划的新区，房价从多元/平，涨至1元/平，这个区类似郑州白沙区。
结尾
青岛的海尔、海信、青岛啤酒，以及港口物流业在国际国内经济下行中受到的影响冲击更大。
海尔、海信、青岛啤酒等进入了房地产行业，其中海信地产在青岛做得相当不错。
青岛的人均GDP、存款余额都远超郑州，说明青岛人更富，但青岛这样以传统制造和海洋运输为主的城市如何转型的重任也比郑州沉重，未来几年郑州作为中部中心城市能否弯道超车目前很难说。
青岛也正因有实体经济支撑，他们在入户政策等方面还严格控制，并没有像郑州一样宽松，由此可见，他们并没把刺激房地产发展放在首位。
青岛在城市拆迁补偿标准和开发商改造模式都和郑州不同，青岛的工业化基础和城市历史都和郑州不同，以上只能给出大体参考。
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