调研笔记热点三四线市场调研纪要十五

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文／研究员易天宇、杨凡

市场综述

规模房企优势显现，整体市场趋于理性

盐城位于江苏省中部，为江苏省面积最大地级市，南与南通接壤，西南与扬州、泰州为邻，西北与淮安相连，是沪、宁、徐三大区域中心城市千米辐射半径的交汇点。年盐城全市实现地区生产总值.7亿元，同比增长6.8%。年盐城全体居民人均可支配收入元，总量位居苏北第一，同比增长9.3%；其中城镇常住居民人均可支配收入元，同比增长8.6%。截止年底，全市常住人口.22万人，同比增加0.72万人，居全省十三市第五位；城镇化率达到62.9%，比上年提高1.34个百分点。

盐城的房地产发展阶段可分为三个阶段。第一个阶段为年之前，该阶段处于一个较为粗犷的发展时期，开发商主要以本地、小型房企为主，品牌开发商还未有介入。年至年，该阶段许多品牌房企进入盐城，如12年的恒大、华润，14年的碧桂园。该时期盐城的整体市场虽有小浮上升，但整体处于横盘阶段，主要由于周边城市如扬州、淮安等市场价格不高，对盐城起到了一定的限制作用。年至今，处于大开发商掌握了话语权的阶段，规模房企的优势逐步显现，如城南的盐城中南世纪城在年实现了单盘销售28亿。

年10月在国家去库存及人才激励措施等利好因素下，盐城楼市出现快速上涨。以城南板块为例，在近三个月的时间内房价从原先的-元/平米上涨高到了-10元/平米。年3月份之后市场逐步趋于冷静，部分楼板出现有价无市的现象，盐城楼市价格回落，其中以城南区域为代表的整体价格回落至元/平米。

政策环境

不限价不限购，整体政策宽松

盐城政策环境基本宽松，不限购、不限价。在贷款方面则从年底开始收紧，目前盐城首套房且无按揭贷款的，首付比例为30％；购房人名下有一套房有贷款，首付比例为40％；购房人名下有两套房有贷款的则需要全款购房。目前盐城的全款购房人数比例仅占到约10％左右，当地人更多偏向于贷款购房。

在贷款利率方面，目前国家的基准利率为4.9％，盐城首套房贷款利率上浮15%，大概为5.%；二套房上浮20％，大概为5.88%。

在创业人才引进方面，盐城也出台了购房补贴等多种优惠措施。其中企业注册资本在万元以上，个人出资万的，购房补贴可达20万元；购房补贴随企业注册资本及个人出资的比例增高而增高，最高可达50万元。

客户结构

本地客户为主，棚改影响有限

盐城属于人口输出型城市，下辖1个县级市及5个县，以及盐都、亭湖、大丰3个区。盐城主城区分为城中、城东、城西、城南、城北五个城区，其中城中区域缺少新盘，整体二手房价格在1.8-2.2万元/平米左右；城南区域为除城中外量价方面都为最高的板块，目前房价已突破1万/平米；而城东、城西南板块则分别为城南板块的二级和三级板块；城西、城北则以汽车、物流等产业为主，为盐城价格洼地。

盐城城区的买房者中基本为盐城本地人为主，少数为外来务工人员，但占比较少。以城南板块为例，城南买房者中城南板块及周边乡镇县城及二次置业者的比例占到成交的50％，而城中及城东、城西、城北区域外溢的客户占到了20％，下辖县城阜宁、滨海、响水地区及其他乡镇占到20％，剩余10％为更远的县城及其他地方。

目前在棚改方面，盐城也出台了相关计划，改造户数大概在8万户左右，但目前政府还未有相关行动。此外盐城市的货币安置的安置款相对较少，棚改户一般选择以拿房为主，一家三口能够选择一套房子，四代同堂可以选择两套房子。棚改区域也集中在城西等区域，当地人以就近安置为主，所以目前来看棚改对盐城市场的影响力有限。

需求结构

整体供需平衡，市场从刚需向改善发展

盐城目前供需关系相对平衡，整体去化周期在10个月到12个月之间，城南板块会更加短一些。市场正从刚需往改善发展，但还是以首置、首改为主。盐城的热销户型正从年到年的89平米小户型，逐步成为目前的平米到平米刚需户型，平米以上的户型相较于平米以下的更受市场青睐。在户型设计上，盐城人也更多考虑卧室朝南、南北通透等其他因素。此外盐城人对精装修项目也并不排斥，大多数的品牌房企也都采用精装房的形式来进行溢价，如中海、碧桂园、恒大、新城等等。

市场预判

城南板块发展可期，房价天花板仍需警惕

盐城市的常住人口为多万，年全市实现地区生产总值亿元，总量全省第七，支撑产业包括物流，汽车、机械等，对于收入有一定的支撑。其中尤其是城南板块，作为盐城除城中外最大的居住板块，无论是商业、教育、医疗环境都趋于成熟，未来市场前景可期。

但值得注意的是，目前盐城男性的每月收入大概在-元左右，女性为-0元左右，目前一万多的房价对于客户而言仍处于高位，尤其是除城南外的其他非热点板块，时有出现项目有价无市，市场横盘的情况，未来投资仍需考虑当地实际需求及价格承受能力等多方因素。

典型项目一：中南世纪城

地理位置：城南新区解放南号中南世纪城(在职教园东面)

物业类型：小高层、高层

主力户型：93-平方米

建筑面积：万平方米

装修：精装修

市政配套：购物中心、医院、政府办公区、幼儿园、小学、中学

交房时间：年

最新开盘售价：高层元/平方米，小高层元/平方米

项目点评：

中南世纪城项目位于盐城城南区域的核心位置，配备了行政、教育、医疗、体育、商业、居住六个功能，总建面万平方米，已基本成型。目前项目在售7B地块（第11块地块），建筑面积为10万方，包括2栋33层高层，3栋18层小高层，项目绿化率达到40％以上，容积率为2，小区采用人车分流，内设人行跑道。项目周边有成熟的商业、医疗、教育环境，西面医院新总部；西北面有城南市政府，包括人才保障局，出入境管理局等。此外项目周边还有中南城购物中心，业态包括有居家百货，儿童游乐，母婴早教，运动休闲，餐饮娱乐等。教育方面，有一个幼儿园，两个小学，两个中学。

目前7B地块已于年6月29号推出3栋楼，分别为1、3、4号楼，其中高层均价为元/平方米，小高层为元/平方米，已基本售完，去化周期仅为半个月内，未来将推出5号楼西单元。购房者中主要为盐城本地人，包括公务员或私企老板，以居家生活为主。

中南世纪城效果图

典型项目二：金辉优步水岸

地理位置：城南阅海路与康居路交汇处

物业类型：高层，小高层，商业（公寓，写字楼，商场等）

主力户型：高层96/平方米，小高层平方米

建筑面积：19万平方米

装修：毛坯

市政配套：公园，公交站，学校，商场，银行，酒店，体育中心，医院

交房时间：年

最新开盘售价：高层元/平方米，小高层10元/平方米

项目点评：

金辉优步水岸位于盐城城南板块阅海路与康居路交汇处，占地7.6万方，总建面将达19万方，整体容积率2.6，绿化率约35%，小区人车分流，停车位比例1：1.2，可租可售。项目分为两期开发，一期包括9栋住宅（6栋高层和3栋小高层），1个幼儿园（第三方运营），1个会所；二期为自带商业，辐射范围两公里之内，计划包括1.5万方商业、6.5万方公寓或写字楼。

目前金辉优步水岸在售42、43栋小高层，两梯两户，户型面积平米，于18年5月开盘，均价10元/平方米，目前去化70%以上。项目客源主要来自于盐城境内，几乎无外地客户购买。但根据不同的产品项目，客群也略有分化，如高层刚需类产品的购买者主要为城南周边县城及乡镇人群，而小高层改善型产品则更多来自于盐城市区，包括市区企事业单位政府官员，月收入在元以上。

金辉优步水岸效果图

金辉优步水岸区位图

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